Чем опасен для России ипотечный бум

АО «Дом.рф», до недавнего времени известное как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, опубликовало яркий прогноз объемов ипотечных кредитов по итогам 2018 года. В «Доме» предполагают, что «в случае сохранения стабильной макроэкономической ситуации» по итогам года будет выдано порядка 1,5 млн кредитов в объеме более трех триллионов рублей. Это абсолютный рекорд за всю историю ипотеки в России, в полтора раза больше, чем год назад.

Конечно, в «Дом.рф», вероятно, хихикали, когда 12 августа предполагали «сохранение стабильной макроэкономической ситуации» — курс доллара за два предыдущих рабочих дня вырос более чем на 5%, а в процессе написания этих строк, утром 13 августа, штурмует отметку в 70 рублей за зеленую бумажку. Но снижение курса рубля может лишь стимулировать людей брать еще больше кредитов, пока процентная ставка держится на доступном уровне.

За те же деньги: собственный дом или квартира?

Расшифровка цифр

Приводя крупные цифры, СМИ часто забывают их расшифровать, сделать наглядными. А ведь и 1 500 000 заемщиков, 3 000 000 000 000 рублей для нормального человека — абстракции, не привязанные ни к какому умопостигаемому значению.

Полтора миллиона заемщиков — это более 1% населения России от мала до велика. Кредит, как правило, берется не одиночками, а на семью: взяв за основу ячейку общества из трех человек, мы получим, что в тесные отношения с застройщиками и банками в одном только 2018 году войдут порядка 3,3% населения России — каждый 30-й! Таким образом, перед нами важнейшая социальная проблема.

Три триллиона рублей — это больше, чем годовые расходы России на оборону. Это почти одна пятая всех доходов федерального бюджета России и, соответственно, одна десятая доходов консолидированного бюджета (сумма федерального, региональных и местных бюджетов). То, что банки смогли выдать столь серьезную сумму, говорит о том, что нехватки наличности они, мягко говоря, не испытывают. А ведь с 2019 года они планируют в сопоставимых объемах кредитовать и застройщиков (об этом ниже).

Кто заработает?

Если деньги выдаются, значит, это кому-то выгодно. Средний размер ипотечного кредита на новое жилье в начале 2018 года составлял 2,24 млн руб. — на 13,7% больше, чем годом ранее. А по итогам 2017 года, с учетом кредитов под залог уже построенной недвижимости, по ипотеке в среднем выдавалось 1,90 млн руб., и эта сумма также растет.

Самое время: Эксперты советуют срочно брать ипотеку

Средневзвешенная ставка по кредиту — около 10% годовых, средний срок кредита — около 15 лет. При таких условиях, выдав клиенту 1,9 млн рублей, банк получит выгоду в размере 1,76 млн рублей в ближайшие 15 лет, потеряв при этом, разумеется, на инфляции.

Решив несложную задачку, мы увидим, что, выдав в 2018 году три триллиона рублей, банки рассчитывают получить более 90% прибыли — почти 5,8 триллионов. Еще некоторые суммы уйдут страховым компаниям, чаще всего аффилированным с банками.

Надо сказать, кстати, что это отнюдь не однозначная сделка. Инфляция в России за 15 лет — с 1 января 2003-го по 1 января 2018 года, — между прочим, составила 270%. Даже при умеренных 6% годовых, а в 2018 году никак не будет меньше, инфляция съест всю прибыль банков — 140% за 15 лет.

Получается, банки рискуют? Да, но их заемщики — гораздо сильнее. Банк может потерять деньги, человек — жилье. Но самое главное — получаемые банком по ипотеке деньги сразу же идут в оборот, на гораздо более прибыльные потребительские кредиты, проценты по которым мгновенно корректируются с учетом инфляции. Кстати, именно по ипотечным кредитам самый низкий процент просрочки задолженности.

Последний год ДДУ

Одной из главных причин ипотечного бума является изменение законодательства. 80% сделок на рынке новостроек совершается по договорам долевого участия. А шансы на то, что долевое строительство останется в российской экономической практике после 2019 года, стремительно тают. Застройщик более не сможет получать деньги до сдачи полностью готового жилья покупателю: до этого момента деньги будут находиться на специальных счетах. Эта смена декораций явно пролоббирована банками, которые получат значительное беспроцентное финансирование и дополнительную клиентуру в лице застройщиков. Вообще, после сырьевиков и силовиков банки — третьи по силе лоббисты в России, и будет интересно посмотреть на столкновение их интересов («кто кого заборет — слон или кит?») в случае уменьшения «кормовой базы».

Изменение закона, несомненно, приведет к повышению цен на жилье (разницу получат банки), о чем потенциальному покупателю расскажут в любом офисе продажи недвижимости. А значит, покупать нужно здесь и сейчас, с этим несложным выводом трудно поспорить.

Ипотека как орудие централизации

Необходимо упомянуть еще один неприятный аспект ипотечного бума. Статистика неумолима: 37% квартир на первичном рынке реализуется в четырех столичных регионах (Москва и Санкт-Петербург с их областями) и Краснодарском крае, а из-за высоких цен в эти регионы уходит существенно более 50% всех денег, заплаченных в России за новое жилье. Безудержное кредитование способствует перетеканию жителей России в несколько островков благополучия, причем самых успешных, самых энергичных жителей, сумевших накопить на немаленький первый взнос и представить документы о своей финансовой благонадежности.

А огромные просторы «остальной» страны пустеют.

С тенденцией переселения людей в развитые регионы, к сожалению, поделать ничего нельзя: несмотря на вливание огромных сумм в Дальний Восток и особенно на Северный Кавказ, люди не стремятся туда переезжать (Грозный находится на последнем месте по стоимости жилья среди всех региональных столиц). Помимо уже названных столичных регионов и района Сочи, можно назвать также Екатеринбург и Новосибирск, которые через активное строительство буквально высасывают население из своих и окружающих областей.

Кузбасский социализм: Как Кемеровская область застряла в соцгарантиях на десятки лет

Конечно, иногда люди уезжают из центров на периферию. Но очень редко им для этого требуется ипотека.

Куда идет Россия?

Улучшение жилищных условий — это хорошо. Ипотека — хороший и на данный момент относительно недорогой инструмент этого переселения. Жители самой большой страны мира не должны ютиться в 30-метровых квартирах хрущевских времен и 20-метровых студиях, так нравящихся новому главе ВЭБ Игорю Шувалову. Но когда это приводит к запустению страны, надо реагировать. Развитие России не может быть отдано невидимой руке рынка, которая воздвигает монструозные человейники на окраинах мегаполисов, здесь нужна четкая государственная программа, включающая в себя квоты регионам на строительство жилья, квоты банкам на выдачу ипотечных кредитов в разных регионах и другие инструменты регулирования.

А для выбора этих инструментов мы должны четко представлять себе, какой хотим видеть Россию 2040, 2060, 2080 годов. Есть ли такое понимание у нынешней власти? В этом позволительно усомниться.

Зато прекрасно видно, к чему пока что идет дело. Хорошо развиваются южные сельскохозяйственные районы, все больше обособляются и становятся «вещами в себе» национальные республики, а остальная Россия будет представлять собой десяток красивых современных мегаполисов посреди выжженного, вырубленного, заваленного свалками пространства.

Кажется, в детстве мы мечтали о совсем другом будущем для нашей страны.