Отмена долевого строительства. Кто будет в плюсе

Проблема обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков легла тяжёлым грузом на плечи государства и создала социальную напряжённость в обществе. Регионы не в состоянии самостоятельно справиться с решением задачи, даже в Москве по сей день тысячи людей томятся в ожидании своих квадратных метров, приобретённых по договорам долевого участия в рамках 214-фз. Чтобы впредь избежать проблемы, было решено пересмотреть весь принцип привлечения средств дольщиков на этапе строительства домов.

В схеме покупатель – застройщик теперь будет задействован новый институциональный игрок – банк, где на специальных эскроу-счётах будут храниться деньги будущих владельцев квартир до окончания строительства жилого объекта. Застройщик сможет получить доступ к этим средствам только после сдачи дома в эксплуатацию.

Фёдор Выломов, директор аналитического департамента рейтингового агентства строительного комплекса рассказал в эфире телеканала «Царьград», что эскроу-счета придумали не в России, ими давно успешно пользуются в Европе и во всем мире. В нашей стране, по заверениям большинства экспертов, переход на принципиально новый принцип работы застройщиков должен привести к монополизации рынка, к укрупнению отрасли, к снижению конкуренции и к прозрачности. Но что будет происходить на деле и что ждать простым людям, для которых вопрос приобретения жилья в обозримом будущем стоит на первом плане?

"Максимально не влезать": Мутко объяснил действия правительства по уже начатым стройкам долевого жилья

Как будут работать эскроу-счета

Надо отметить, что проценты на деньги на эскроу-счетах начисляться не будут, а банк оставляет за собой право де-юре распоряжаться ими по своему усмотрению. В частности, предполагается, что эти средства будут использованы для выдачи кредита застройщикам по выгодным ставкам. Банк же, в свою очередь, выделяя целевые транши, должен будет следить, куда и на что пойдут деньги. Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, член российской гильдии риэлторов, пояснил Царьграду, что проектное финансирование в данном случае подразумевает: застройщик вынужден будет представить банку на анализ и утверждение целый проект, поскольку банк, включаясь в процесс, будет нести риски, так как застройщик может дом по определённым причинам не построить.

Алексей Малый, доктор экономических наук, почётный строитель России, член ОНФ считает, что работа с эскроу-счетами будет очень выгодна банкам.

Банк будет зарабатывать два раза: на эскроу-счетах, потому что деньги покупателей будут храниться в банке, он будет зарабатывать на процентах с выданного кредита застройщикам, то есть на проектном финансировании, которое будет давать генподрядчику. При наличии добросовестного банка мы получим плюс. Мы должны получить снижение себестоимости. Банк должен быть, по идее, заинтересован в добросовестном процессе, он должен следить, чтобы не завышались цены на строительные материалы. Он будет обязан это делать в рамках проектного финансирования.

Дольщикам лучше, дачникам хуже: Что изменится в России в 2019 году

Однако у многих экспертов возникают сомнения относительно качества возведения домов при такой схеме. Очевидно, что застройщику будет крайне выгодно быстро завершить строительство, чтобы получить доступ к замороженным деньгам покупателей на эскроу-счетах. Но хватит ли у банка ресурсов должным образом контролировать рабочий процесс застройщика, проверять качество используемых материалов? Этот вопрос остаётся открытым.

По прогнозам, переход на новую систему сделает новостройки менее комфортными для проживания, а собственники квартир гораздо чаще будут сталкиваться с недоделками и явными косяками строителей. Кроме того, застройщики уже предрекли повышение цен на квадратные метры при переходе на иной принцип работы.

Константин Барсуков, генеральный директор агентства недвижимости, член российской гильдии риэлторов убежден, что в этом есть определённая доля лукавства.

В Перми один из застройщиков уже перешёл в качестве эксперимента на работу с эскроу-счетами, и этот опыт показал хорошие результаты, – отметил Барсуков. – Этот  застройщик стал вести онлайн дневник, из которого было видно, как компания защищала перед банком проектное финансирование. Она называла одну сумму расходов, а банк им на самом деле где-то уменьшал, где-то урезал. Застройщик говорил, я продам эту квартиру по 50 тыс. рублей за кв. метр, а банк говорил – нет, целесообразнее за 45 тысяч, это более адекватная цена. Они также договорились с банком, что если средства, привлечённые на эскроу-счета, будут в два раза больше, чем использованный кредит, то у них будет нулевая процентная ставка, и они на неё вышли. Для застройщика этот переход тоже может стать несомненным плюсом. И поэтому, когда застройщики говорят, что из-за эскроу-счетов стоимость квартир вырастет, то в этом прослеживается явная спекуляция.

"Немного охладит спрос": Греф назвал причину грядущего роста ставок по ипотеке

Есть ещё один очень важный момент. Казалось бы, вложения людей при введении эскроу-счетов будут защищены. В случае банкротства застройщика покупатель сможет забрать свои деньги из банка. Предусмотрен также механизм возврата средств при отзыве лицензии у банка.

Но покупателям надо иметь в виду, что гарантия Агентства по страхованию  вкладов будет распространяться только на определённую сумму – до 10 млн рублей, а деньги за несколько лет нахождения на эскроу-счетах могут просто обесцениться. Так что покупка в новостройке будет, так или иначе, всё равно рискованным проектом.

Поэтому эксперты  советуют тем, кто не готов терять ни рубля и не хочет долго ждать, не торопиться покупать квартиры на этапе строительства, а приобретать их в достроенных домах, но уже по более высоким ценам.