Семейная ипотека для банкиров. Семьи без жилья: Кто зарабатывает на господдержке
Как это должно было работать
Логика любой льготной программы проста: государство снижает ставку или даёт субсидию, семья платит меньше, доступность жилья растёт. В теории.
Теперь ставка и лимит зависят от количества детей. В регионах:
- 2% годовых, лимит 10 млн – для семей с пятью и более детьми;
- 4%, 10 млн – с четырьмя;
- 6%, 10 млн – с тремя;
- 8%, 8 млн – с двумя;
- 10%, 6 млн – с одним.
В столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) ставки на 2 процентных пункта выше, но и лимиты больше – от 12 до 18 млн рублей.
Срок субсидирования – 15 лет вместо прежних 30.
В переводе с чиновничьего "адресность" означает следующее: государство больше не хочет поддерживать всех одинаково – оно хочет управлять демографическим поведением через цену квадратного метра. Разрыв между лучшими и худшими условиями шестикратный. Это уже не поддержка, а селекция. Ведь выплатить за 15 лет ипотеку в 18 млн сможет только весьма успешный бизнесмен, но никак не семья, где мама – учитель, а папа – рабочий на заводе.
Цена привязана к лимиту, а не к себестоимости
Наглядный пример: ещё недавно двушка у застройщика в Анапе стоила 6 млн рублей. После изменения условий семейной ипотеки – закрытия Москвы и Питера, ужесточения требований – однушки в Анапе продаются уже от 8,9 млн. Лимит по программе – 6 млн.
Логика схемы предельно цинична. У семьи есть пара миллионов на первоначальный взнос с учётом маткапитала. Банк охотно добавляет 6 миллионов. Только однушка стоит уже почти 9, а двушка – 12.
Это не рынок. Это подгонка ценника под размер государственной поддержки.
То же самое с индивидуальным жилищным строительством (ИЖС). Деньги можно получить на готовый дом – разумеется, от застройщика – или на строительство силами подрядчика, аккредитованного, разумеется, в конкретном банке. Цена? Угадайте: из расчёта всё тех же 6 миллионов. В провинции готовый "курятничек" на сваях с двумя спальнями, септиком и самой дешёвой душевой кабиной стоит 5,9 или 7,2 млн. Почему именно столько? Потому что это маткапитал плюс те самые 6 миллионов. Застройщики оправдываются: "Ну мы же помогаем взять ипотеку в банке". И вот в пустующих деревнях средней полосы растут на продажу такие "курятнички" – без школ, детских садов, больниц и прочей инфраструктуры, а часто и без дорог. Стоит ли добавлять, что банк не отвечает ни за сроки строительства, ни за его качество? Даже если дома нет, ипотеку платить придётся. Обманутые "ижээсники" уже появились.
Арифметика, которая не сходится
Сравним то, что предлагает государство, с тем, что выставляет рынок.
К июлю средний первоначальный взнос по рыночной ипотеке для заёмщика без созаёмщика достиг 3,82 млн рублей – на 26% больше, чем в январе. Для заёмщиков с созаёмщиком – 4,58 млн. При этом средняя сумма кредита сокращается: людям приходится приносить на сделку всё больше собственных денег.
Выпускник вуза начинает работать в 22–23 года. Чтобы накопить 3–4 млн на первоначальный взнос, ему теперь понадобятся не два-три года, а минимум семь-десять лет, особенно если всё это время он снимает жильё.
За пять лет ипотека на студию в московской новостройке подорожала почти вчетверо: ежемесячный платёж вырос с 60 до 228 тыс. рублей. Средняя цена студии увеличилась с 8,8 до 17,9 млн, ставки – с 8,3 до 18,7%. Спрос на московские новостройки за полгода упал почти на 36%.
По рейтингу Numbeo, ипотека в Москве – самая недоступная среди крупных городов Европы: ежемесячный платёж превышает 413% средней зарплаты. В Праге, Будапеште и Лиссабоне этот показатель в 2–3 раза ниже.
Возьмём типичный сценарий по новой программе: однокомнатная квартира в Петербурге за 8,5 млн, первоначальный взнос 20%, кредит 6,8 млн. На старых условиях (6% на 25 лет) платёж составлял около 43 тыс. рублей в месяц, на новых (12% на 15 лет) – около 81 тыс., то есть почти вдвое больше. Чтобы одобрить такой кредит, банк потребует подтверждённый доход семьи на уровне 160–170 тыс. рублей в месяц. Много ли молодых семей с маленьким ребёнком соответствуют этому критерию? Единицы.
Это не ипотека для среднего класса. Это ипотека для тех, кто и без господдержки мог бы позволить себе жильё.
Учредитель Царьграда Константин Малофеев неоднократно заявлял, что ипотека по базовой ставке стала для большинства граждан неподъёмной. Причину он видит в политике Центробанка:
Сюда же и базовая ставка по ипотеке, которая для подавляющего большинства просто неподъёмная.
Он призывал "прекратить пир банкиров на высокой ставке" и изменить политику ЦБ, вернув в экономику дешёвый кредит, без которого "загнулись уже целые отрасли".
География долга: где поддержка не работает
Расчёт ипотечной нагрузки по регионам дал парадоксальный результат: тяжелее всего ипотеку тянут там, где жильё самое дешёвое. Средний кредит, срок и ставку по данным ЦБ сопоставили с зарплатами за 2025 год из статистики Росстата. Нормой считается платёж до 30% дохода, в среднем по стране выходит 33% – 33,5 тыс. рублей при зарплате 101,8 тыс. Но в Калмыкии на ипотеку уходит 83% зарплаты, в Северной Осетии – 61%, в Дагестане – 58%, в Ивановской области – 55%, в Карачаево-Черкесии – 51%. Эти же регионы замыкали похожие рейтинги и год, и три года назад.
Дело не в ценах на жильё: кредиты там небольшие – в Карачаево-Черкесии меньше 3,5 млн, в Ивановской области 3,7 млн, в Дагестане 4 млн, платёж – 27–32 тыс. рублей в месяц. Проблема в зарплатах: 50–57 тыс. Особняком стоит Калмыкия: средний кредит 6 млн, платёж 46 115 рублей. Это не соответствует ни ценам, ни доходам. Похоже, жильё там покупают далеко не те, чей заработок видит статистика.
На Севере и Дальнем Востоке картина обратная: на Чукотке платёж съедает 18% зарплаты, в ЯНАО и Магаданской области – 20%, в Якутии и на Сахалине – 22%. Здесь сошлись высокие зарплаты (140–214 тыс. рублей) и ставка 2% по арктической и дальневосточной программам. Выходит, доступность жилья зависит не от рынка, а от того, есть ли в регионе сырьевые деньги и собственная льготная программа.
Вывод: одинаковая для всех регионов господдержка не сглаживает разницу между ними. Нагрузка вроде бы снижается: в 2018 году она составляла около 50%, сейчас – 33%. Но платить меньше люди не стали: срок кредита вырос с 16 до 26 лет, и тот же долг просто растянули во времени. Это не решение проблемы, а её отсрочка.
Ипотека до 75 лет: первое поколение пенсионеров-должников
Этим летом случилось чудо – деловые СМИ сообщили: "Жители России снова активно берут ипотеку, несмотря на крайне невыгодные ставки". Сейчас это 17–22% годовых. Почему берут? Потому что через год цены будут ещё выше, а ипотека – ещё менее доступной, а так остаётся надежда на рефинансирование. Чтобы снизить ежемесячный платёж, заёмщики чаще всего растягивают срок до максимальных 30 лет. В итоге каждый пятый, кто взял ипотеку в прошлом году, будет выплачивать долг до глубокой старости.
Пока банкиры и застройщики подсчитывают прибыль, Центробанк озадачен: впервые заёмщики будут платить ипотеку до 75 лет. Сейчас 70% из них – люди от 20 до 40 лет. Получается, ипотека забирает лучшие годы и превращается в пожизненную аренду квартиры у банка. Для России это в новинку: у нынешних пенсионеров долгов за жильё, как правило, нет. Сегодняшние ипотечники станут первым в истории страны поколением пенсионеров-должников.
Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин считает, что сроки жилищных кредитов стали попросту нереалистичными.
Согласитесь, если вам не хватает денег на еду и лекарства, то у вас точно не будет денег, чтобы закрыть ипотеку. И в данном случае мы имеем разрушительную систему, когда ипотека делается не для развития, а для удовлетворения монопольных аппетитов застройщиков и банкиров,
– пояснил Делягин.
Когда многие нынешние заёмщики выйдут на пенсию, это может вызвать серьёзное социально-политическое напряжение.
Нужно быть представителем Банка России, чтобы думать, что люди могут закрывать ипотеку на пенсии,
– заключил экономист.
Замкнутый круг
Государство вводит льготную ипотеку под 6% – застройщики тут же поднимают цены. Государство расширяет лимит до 12 миллионов – цены растут ещё. Государство делает программу "адресной" и снижает ставку для многодетных до 2% – застройщики снова поднимают цены, теперь под новый лимит в 18 миллионов для столичных регионов.
Банки выдают кредиты под 17–22% на рыночных условиях, люди растягивают срок до 30 лет. Выигрывают все, кроме семьи. Застройщик получает цену, привязанную к лимиту. Банк – проценты на 30 лет вперёд. Бюджет – отчёт об освоенных средствах. А семья – платёж, который съедает половину зарплаты, а то и больше, и надежду, что через 15 лет что-то изменится. Но только с 2021 года квартиры подорожали в среднем вдвое. Неужели через 15 лет они подорожают в восемь раз?
Михаил Делягин уверен, что собственная квартира давно недоступна большинству жителей страны. Все разговоры об ипотеке, её доступности и льготах касаются лишь небольшой и сокращающейся части населения. Когда-то это была примерно четверть граждан, сейчас – существенно меньше.
Произвол монополий, неконтролируемый, не ограничиваемый государством, произвол банковских монополий, произвол строительных монополий, произвол даже коммунальщиков, хотя их в меньшей степени, неумолимо сокращает доступность жилья. Поэтому, да, действительно, такое понятие, как купить свою квартиру, для огромной части российского общества исчезло, а для значительной части тех, для кого оно ещё существует сегодня, оно исчезнет в обозримом будущем при сохранении нынешней либеральной политики, и не только в части охлаждения экономики,
– подчёркивает экономист.
Коллаж Царьграда
Судьба "человейников"
С высокой долей вероятности в ближайшие 30 лет в этих тысячах квадратных метров не будет слышно гомона русских детей. Целые кварталы в мегаполисах стоят пустыми: космические цены делают их недоступными для простых работяг с детьми. Михаил Делягин говорит об этом так:
Мы видим, что строятся кварталы-человейники, да, действительно, что они строятся корпорациями, и мы видим, что пока их выкупают богатые и обеспеченные люди. Но всё в большей степени их будут выкупать корпорации. Сдача "человейников" в аренду – я думаю, что уже сейчас это очень перспективное направление банковского бизнеса.
Резонный вопрос: кого корпорации поселят в свои "человейники"? Делягин приводит в пример Германию: ещё лет 15 назад собственное жильё там имела лишь треть населения, остальные снимали. А сейчас, когда в страну завозят множество мигрантов и расселяют их в арендных квартирах, возникла серьёзная проблема: местные не могут найти жильё там, где находят работу. Пока это проблема Европы, но в обозримом будущем она станет проблемой и российских мегаполисов.
Руководитель отдела миграционной политики Института "Царьград", доктор политических наук Михаил Бурда считает, что риск появления мигрантских анклавов в новостройках связан не столько с ипотечными ставками, сколько с программами, по которым мигранты получают российские паспорта. И здесь проблем хватает.
Необходимо не только пересматривать критерии программы по добровольному переселению соотечественников, которая сейчас превратилась в программу легализации гастарбайтеров, но и вводить цензы оседлости для получения социальных выплат,
– подчеркнул эксперт.
Что делать?
"Семейная ипотека 2.0" в версии Минфина – это ставка на тех, кто уже решился на многодетность, и холодный расчёт в отношении тех, кто только задумывается о детях. Государству нужно преодолеть демографический кризис, однако авторы программ доступного жилья для многодетных совершенно не считают, сколько должен зарабатывать отец, чтобы прокормить и выучить пятерых детей да ещё платить космическую ипотеку. Ведь в студии на 38 квадратных метров пятерых детей не разместишь.
На бумаге эта логика может выглядеть безупречной. В реальности она ведёт к социальной катастрофе и бьёт по демографии ещё сильнее.
Молодая семья с одним ребёнком, которая не может купить жильё по программе с говорящим названием "Семейная ипотека", вряд ли оценит заботу государства. И уж точно не решится сразу родить пятерых и уехать в глухую деревню, чтобы взять ипотеку не под 20, а под 2%. Она просто продолжит снимать квартиру в городе с нормальной социальной инфраструктурой и, возможно, не заведёт второго ребёнка. А маткапитал, который быстро обесценивается, большинство обычных семей потратит на детский сад и кружки, а не на жильё: на фоне цен на квартиры эта сумма – капля в море.
Решение проблемы не раз предлагал учредитель Царьграда Константин Малофеев. Его главный тезис – уход от "человейников" к индивидуальному жилью:
Нормальные работающие люди не заводят семьи в студиях многоквартирных "человейников" по 8 метров. Эти миллионы метров нужно опустить на землю. В благоустроенные посёлки с дорогами, газом… с нормальными домами на 150–200 квадратов,
На ПМЭФ-2026 он сформулировал эту мысль в виде ёмкого лозунга:
Малоэтажная Россия приведёт нас к "многодетству", а многодетная Россия требует малоэтажности.
Глава Царьграда призывает сделать льготную ипотеку ещё выгоднее именно для ИЖС, а не для многоквартирных домов, и предлагает конкретную схему поддержки семей:
Вот, мол, тебе дом, 20–30% уже оплачено твоим материнским капиталом, а на остальное у тебя льготная ипотека. Это гораздо больше помогало бы семьям.
Следующий шаг – частично списывать долг при рождении каждого ребёнка. По мнению Малофеева, это эффективнее, чем просто выдавать маткапитал:
Не оплачивать маткапиталом аппетиты застройщиков, а поэтапно списывать ипотеку в малоэтажных посёлках и ИЖС. 15% – за первого ребёнка, 20% – за второго, 30% – за третьего, полное обнуление – при рождении четвёртого.
Немаловажный вопрос – сама земля. Малофеев считает, что участок нужно предоставлять бесплатно при условии, что человек построит дом за три года. Но предупреждает: механизм не должен повторить ошибок "дальневосточного гектара", а землю следует давать "только коренным жителям России".