Девелоперы — о затоваривании рынка жилья: спрос не успевает за предложением, но выход есть

В Свердловской области в первом квартале ввод жилья вырос на 30 процентов. Теперь застройщикам нужно найти покупателей, готовых платить. При высокой ключевой ставке и растущих ценах это будет непросто, пишет РБК.

По данным сервиса "Объектив.рф" за май 2026 года, покупателям доступно около 1,95 миллиона квадратных метров в строящихся и сданных домах. К этому добавляются 1,6 миллиона квадратов резервного жилья, не выставленного на продажу, и ещё примерно 400 тысяч — забронированные, но ещё не оформленные квартиры. Общий "товарный запас" — около 4 миллионов квадратных метров.

Скидки становятся нормой

Отношения продавцов и покупателей изменились. Если раньше скидки были исключением, теперь они стали инструментом продаж. В Екатеринбурге около 59 процентов сделок проходят с дисконтом. Средний размер скидки — 6 процентов (примерно 600 тысяч рублей на квартиру). Доля инвесторов, покупавших жильё для перепродажи, сокращается. Конкуренция за покупателя растёт. Основные параметры — цена, скидки и дополнительные финансовые инструменты от застройщиков.

Почему рынок затоварился

Ксения Чернецкая, коммерческий директор "Объектив.рф", объяснила, что региональный рынок может поглощать около 77 тысяч квадратных метров в месяц. При таком спросе распродать все запасы удастся только через четыре с лишним года. Девелоперам придётся корректировать планы по новому строительству.

Причина "затоваривания" — высокая конкуренция. Каждый третий застройщик Екатеринбурга приехал из других регионов. Монополистов нет: на тройку крупнейших игроков приходится около 15 процентов площадей. В Челябинске и Тюмени экспатов почти нет.

Генеральный директор "УГМК‑Застройщик" Евгений Мордовин отметил, что Свердловская область входит в топ‑3 регионов для девелопмента. В Екатеринбурге понятные и прозрачные процессы. Если купить землю, все вопросы можно решить за полгода. С 2023 года в город пришло 39 новых застройщиков. Сейчас завершаются проекты, начатые в период льготной ипотеки. Предложение давит на рынок, а спрос снижается. Заполняемость эскроу‑счетов намного ниже, чем в прошлые годы.

Покупатели тревожатся

Долю забронированных, но не выкупленных в течение 30 дней квартир называют "индексом тревожности". В Екатеринбурге таких объектов 52 процента. О массовом отказе от покупки речи не идёт, но поведение покупателей изменилось. Если в 2022-2023 годах на выбор квартиры, оформление ипотеки и сделку хватало месяца, то теперь нужно два-три месяца — люди разбираются в финансовых механизмах, а некоторые ждут капитализации процентов по депозитам.

Управляющий директор "Ривьера‑Инвест Екатеринбург" Евгений Шилов рассказал, как информационный фон влияет на продажи. В прошлом году в июле и августе внезапно выросли продажи квартир, а в сентябре всё остановилось. Причина оказалась простой: несколько спокойных недель, когда вся страна жила на позитиве. Этого хватило, чтобы люди начали заключать сделки. Основной тормоз сейчас — тревога. Как только новости станут позитивными, оптимизма прибавится.

Когда ждать оживления

Все ждут снижения ключевой ставки. В идеале — до 9 процентов. По опыту 2014 года, когда ставку подняли до 17 процентов, а потом начали снижать, спрос оживился уже при 12. Часть расходов застройщики субсидировали.

Сооснователь девелоперской компании "Свобода мысли" Матвей Погребинский отметил, что семьи без детей до семи лет не могли пользоваться льготной ипотекой. Три года они отказывали себе в покупке квартиры. Люди сидят и ждут, когда экономика рыночной сделки станет приемлемой. Если прогнозы Центробанка сбудутся, они заберут деньги с депозитов и понесут на рынок. К тому же качество жилья выросло, а предложение огромно.

Сложнее тем, кто покупает квартиры за свой счёт. Доля таких сделок в Екатеринбурге сейчас 26 процентов, и застройщики опасаются, что она будет сокращаться.

Что делать с затовариванием

Директор компании PRINZIP Геннадий Черных считает, что разговоры о нераспроданных квартирах ведутся с тех пор, как страна отказалась от плановой экономики. Каждый раз отрасль выбирает: сократить новое строительство, стимулировать продажи скидками или позвать на помощь риелторов. Для рынка это нормально: периоды роста сменяются спадами. Главное — набрать денег, чтобы наполнить эскроу‑счета. Покупателям сейчас открылось окно возможностей — в ближайшие полгода они могут купить квартиру ниже рыночной цены.

Генеральный директор АСЦ "Правобережный" Дмитрий Естехин подтвердил, что у каждого застройщика есть пул неликвидных квартир. Их надо продать даже с нулевой маржинальностью, чтобы избавиться от балласта.

Роль риелторов и банков

Девелоперы признают: большую часть выручки им обеспечивают агентства недвижимости, получающие 2-5 процентов от суммы сделки. Собственные отделы продаж стали операторами, которые оформляют сделки. Заместитель генерального директора девелопера "Академический" Александр Семенок считает, что в трудные времена отношения с риелторами нужно беречь. Отдел продаж и агенты дают синергию. Агенты — мощная, гибкая и активная сила. Сильные риелторы с хорошей рекомендательной базой — ценный ресурс.

Застройщики также отмечают, что девелоперские компании стали филиалами банков. Девелопер не может продавать строящееся жильё ниже прайса, утверждённого банком. Президент "Гильдии строителей Урала" Вячеслав Трапезников объяснил, что это оберегает рынок от потрясений. В отличие от 2008 года, когда были банкротства и замороженные стройки, сейчас такие риски исключены. Банки перестали поддерживать "несистемных" девелоперов — небольшим компаниям стало сложнее получить проектное финансирование.

Комплексное развитие территорий

Генеральный директор группы компаний "Практика" Александр Невмержицкий предложил использовать механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он позволяет застройщикам вовлекать площадки, требующие расселения, и предоставлять людям готовые квартиры. Девелопер решает две задачи: улучшает жилищные условия семей и сокращает объём нераспроданного жилья.

Что ждёт рынок

Первый вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов отметил, что город входит в пятёрку лидеров строительной отрасли страны. Преимущество — в понятных правилах игры, которые привлекают девелоперов из других регионов. Конкуренция идёт городу на пользу. За участников рынка можно не беспокоиться.

Уважаемые читатели "Царьграда"!

Присоединяйтесь к нам в соцсетях "ВКонтакте" и "Одноклассники", также подписывайтесь на наш телеграм-канал.

Если вам есть чем поделиться с редакцией "Царьград. Беларусь", присылайте свои наблюдения, вопросы, новости на электронную почту belorussia@Tsargrad.TV.