«Я в шоке»: в ЦБ признали перегрев рынка недвижимости и непонимание, как население покупают жильё

Продажи новостроек падают, ипотека остаётся недоступной, а квартиры продолжают дорожать. Причём настолько, что в Центробанке уже публично признают: происходящее выглядит ненормально. Об этом пишет mk.ru.

«Я, честно говоря, в шоке» — реакция ЦБ

Директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов в недавнем выступлении откровенно описал свои впечатления от московских цен на жильё. Его фраза «Я, честно говоря, в шоке» мгновенно разлетелась по рынку, поскольку подобные оценки от представителей регулятора звучат крайне редко. Данилов прямо признал, что не понимает, сколько нужно зарабатывать, чтобы покупать такие квартиры.

Оптимизм в Госдуме: снижение цен уже в 2026 году?

На этом фоне председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков попытался выступить в роли умеренного оптимиста. По его мнению, рынок постепенно подходит к точке, где продавцам станет слишком тяжело удерживать раздутые ценники.

«Всё время сидеть на жилье, которое не продаётся, продавцы не смогут», — заявил депутат, спрогнозировав постепенное снижение стоимости квартир уже в 2026 году.

Правда, он тут же оговорился: если Центробанк начнёт снижать ключевую ставку, ипотека снова оживёт, а вместе с ней может вернуться и рост цен.

Рынок живёт вопреки логике

Проблема в том, что российский рынок недвижимости уже несколько лет существует вопреки всей экономической логике:

Ситуация

Ожидаемая реакция

Реальность

Высокая ключевая ставка

Цены должны снижаться

Цены растут

Падение спроса

Коррекция стоимости

Цены почти не двигаются

Снижение доступности ипотеки

Охлаждение рынка

Квартиры всё равно дорожают

Даже сейчас, когда рынок начал остывать, говорить о полноценном снижении рано. По данным аналитиков, в марте 2026 года рост цен на первичное жильё лишь замедлился — до +0,7% за месяц. Вторичка прибавила ещё +0,6%.

Цифры: сколько стоит квадратный метр

Регион

Средняя цена за кв. метр (новостройки)

Россия в среднем

187,8 тыс. рублей

Москва

398 тыс. рублей

Санкт-Петербург

267 тыс. рублей

Московская область

228 тыс. рублей

При этом советская «вторичка», которую ещё недавно считали компромиссом по качеству, за год подорожала почти на 20%.

Пузырь начинает сдуваться — но очень медленно

Рынок понемногу сдувает главный пузырь последних лет — сверхдорогую первичку. По данным ЦИАН, разрыв между ценами на новостройки и вторичное жильё начал сокращаться впервые за несколько лет:

в начале года строящееся жильё было дороже готового на 26%;

сейчас — на 23%.

Люди всё чаще уходят на вторичный рынок: там хотя бы возможен торг и можно купить квартиру, в которую реально въехать сейчас, а не ждать окончания стройки.

Однако даже при падении продаж рынок не спешит обрушаться:

в Москве сделки с новостройками (январь–апрель) рухнули почти на 37% год к году;

в крупнейших городах России продажи снизились на 21–27%.

Почему застройщики держат цены

Застройщики продолжают держать цены так, будто дешёвые деньги никуда не исчезали. Во многом это наследие льготной ипотеки, которая несколько лет искусственно разгоняла рынок. Новостройки превратились не просто в жильё, а в финансовый инструмент — способ сохранить деньги на фоне инфляции и нестабильности рубля.

Результат — огромный перекос между первичным и вторичным рынком. Например, студии в московских новостройках могут стоить более чем вдвое дороже аналогичной «вторички».

Парадокс: серьёзного падения цен не ждут

Даже сейчас многие аналитики не ожидают серьёзного падения цен. По прогнозам участников рынка, в 2026 году жильё в России может прибавить ещё 10–15%, а в отдельных локациях рост способен достигнуть 30%. Главные драйверы — инфляция, удорожание строительства и отложенный спрос, который может «выстрелить» при снижении ключевой ставки.

Китайский сценарий: возможен ли он в России?

Разговоры о будущем рынка всё чаще сопровождаются сравнением с Китаем. Там многолетний строительный бум закончился крупнейшим кризисом недвижимости: цены падают с 2021 года, ведущие девелоперы объявляли дефолты, а власти вынуждены спасать отрасль триллионами юаней. Одной из причин стал переизбыток жилья — десятки миллионов пустующих квартир.

Российский рынок пока устроен иначе. Но сама логика всё больше напоминает классический пузырь: жильё дорожает быстрее доходов населения, квартиры всё хуже продаются, а рынок продолжает жить ожиданием, что «бетон всё равно вырастет». И если даже Центробанк уже публично говорит о шоке от цен, проблема давно вышла за пределы разговоров риелторов и девелоперов.

Уважаемые читатели "Царьграда"!

Присоединяйтесь к нам в соцсетях "ВКонтакте" и "Одноклассники", также подписывайтесь на наш телеграм-канал.

Если вам есть чем поделиться с редакцией "Царьград. Беларусь", присылайте свои наблюдения, вопросы, новости на электронную почту belorussia@Tsargrad.TV.