Новостройки стоят пустыми - ждать ли падения цен на жильё: Покупателям дали простой совет

Квартир много, покупателей мало

Ситуация на рынке новостроек действительно выглядит тревожно. Значительная часть квартир в строящихся домах пока никем не куплены. А высокая стоимость ипотеки серьёзно ограничивает круг покупателей. Риелтор и эксперт по недвижимости Олег Бендриков в разговоре с Царьградом отметил, что нынешние цены заметно оторвались от реальных возможностей жителей России. По его словам, это касается как первичного, так и вторичного рынка.

Цены что на первичном, на вторичном рынке, очень сильно завышены. И они, на мой взгляд, очень сильно выше реальной покупательской способности,

— говорит Бендриков.

На вторичном рынке ситуация выглядит парадоксально. Продавцы продолжают поднимать цены, иногда на сотни тысяч рублей, а в дорогом сегменте — сразу на миллионы. В результате покупатель сталкивается с ценой, которая стоит значительно больше, чем он реально готов заплатить.

В Москве, отмечает эксперт, за 12 млн рублей сегодня практически невозможно найти даже небольшую квартиру в хорошем состоянии. За эти деньги покупателю нередко предлагают жильё, требующее серьёзного ремонта.

Почему пустые квартиры не гарантируют обвала?

Однако между слабым спросом и падением цен есть большая разница. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко в разговоре с Первым Русским обращает внимание на изменение правил игры после перехода к системе эскроу-счетов.

Раньше при возникновении проблем застройщик мог быстрее пойти на скидки, чтобы получить деньги и продолжить работу. Теперь строительство в значительной степени завязано на банковское финансирование, поэтому резкое снижение цены должно учитывать интересы кредитора и параметры согласованного бизнес-плана.

С 2019 года действует закон №214 об эскроу-счетах, и застройщик уже не может регулировать сам уровень цен. Он должен всё согласовать с банком. Поэтому он может выждать паузу и потом всё распродать спокойно по той цене, по которой согласовал с банком,  

— объясняет Радченко.

Именно поэтому большое количество непроданных квартир само по себе не предвещает скорого обвала рынка недвижимости. Застройщику может быть выгоднее какое-то время ждать восстановления спроса, чем резко уменьшать стоимость квадратного метра.

При этом у строительных компаний накапливаются проблемы. Инфляция увеличивает расходы на материалы и зарплаты, сохраняется дефицит рабочих, часть техники и оборудования приходится приобретать за валюту. Ослабление рубля дополнительно повышает себестоимость строительства.

После 1 октября ситуация может измениться

Ключевой датой для рынка эксперты называют 1 октября. До этого момента продолжает действовать нынешний формат семейной ипотеки со ставкой 6%. Именно эта программа долгое время поддерживала спрос на первичном рынке и одновременно позволяла застройщикам удерживать высокие цены.

После изменения условий семейной ипотеки часть потенциальных покупателей может оказаться за пределами льготной программы. А переход на рыночную ипотеку со ставками порядка 18–19% для многих семей фактически закрывает возможность приобрести новую квартиру.

В результате застройщики могут столкнуться с ещё более слабым спросом. И вот тогда вопрос о скидках станет значительно острее. Олег Бендриков считает, что девелоперам в определённый момент придётся учитывать реальную покупательную способность людей. Ведь строительство в основном ведётся на кредитные средства, а дорогие заёмные средства необходимо обслуживать независимо от того, насколько быстро продаются квартиры.

Им просто придётся, наверное, снизить стоимость квадратного метра, потому что стоимость была завышена очень сильно из-за того, что программа семейной ипотеки под 6% стала работать. Начали думать о том, что сейчас все массово будут покупать под 6%, и из-за этого цены сильно поднялись,

 — считает эксперт.

При этом снижение может оказаться не автоматическим и не одинаковым по всей стране. Многое будет зависеть от конкретного проекта, финансового положения застройщика и того, насколько сильно сократится спрос.

А что будет с застройщиками?

Возникает логичное предположение, что рынок недвижимости в таких условиях просто рухнет, и застройщики разорятся.  Однако масштабная волна банкротств пока не выглядит неизбежной, хотя риски для строительной отрасли действительно растут. Если компания перестаёт укладываться в первоначальный бизнес-план из-за роста расходов, проблем становится значительно больше.

Ирина Радченко отмечает, что тревожные сигналы уже появились. На отрасль одновременно давят инфляция, дефицит кадров, дорожающие стройматериалы и импортная техника.

Застройщиков будет ждать банкротство в случае, если будут слишком большие затраты,  инфляция, и если они не смогут вписываться в тот бизнес-план, который был согласован, когда они выходили на стройку. Я могу сказать, что уже сейчас многие из них не вписываются. Строительная отрасль переживает, не "ужас-ужас", но звоночки. Потому что инфляция растёт, растут затраты застройщикам на заработную плату, работать сейчас некому - у них большой дефицит кадров. Растут цены на стройматериалы, на ту же импортную технику. К сожалению, не всё смогли импортозаместить. И там, даже если покупают те же экскаваторы, много другой техники условно в Китае, то там тоже валютой придётся расплачиваться, а у нас рубль упал на 20% за лето. В общем, сейчас для застройщиков гораздо сложнее пережить инфляцию и девальвацию, чем временное падение спроса на жильё,

- отмечает собеседник Первого Русского.

Так стоит ли торопиться?

Тем, кому не нужно покупать квартиру прямо сейчас, эксперты советуют не принимать решение под влиянием страха дальнейшего роста цен. Особенно внимательно стоит следить за рынком после 1 октября. Риелтор Олег Бендриков считает, что ожидание нескольких месяцев в нынешней ситуации выглядит вполне разумным. Но есть важная оговорка: если власти запустят новые льготные программы, в том числе для вторичного рынка, спрос может снова вырасти — а вместе с ним могут подняться и цены.

Спрос рождает предложение, если будут введены какие-то программы на вторичном рынке, которые будут более или менее дешевле рыночной ипотечной ставки, то есть это там не 19 %, не 18—19, а какие-нибудь 15, то это только увеличит спрос. И, соответственно, цена опять вверх пойдёт,

- рассказывает эксперт. 

Кроме того, покупатель с наличными сегодня находится в более выгодном положении на вторичном рынке. Ему не нужно ждать завершения строительства, делать ремонт в новой квартире и переживать из-за сроков сдачи. У собственника при наличии реальных денег можно попытаться получить дополнительный дисконт.

Поэтому универсального ответа "покупать сейчас" или «ждать падения» нет. Но если покупка не горит, ближайшие месяцы действительно могут дать больше информации о том, куда движется рынок.