Обратная ипотека в Армении: пенсионерам доход, наследникам — риск утраты жилья
Законодательная инициатива о внедрении института «обратная ипотека» для пенсионеров содержит потенциальные риски для наследников жилой недвижимости. Такое мнение в интервью Sputnik Армения высказал директор юридического офиса «Оганян» Левон Оганян, комментируя законопроект, подготовленный Комитетом кадастра недвижимости.
Проект, вынесенный на общественное обсуждение, предлагает внести в Гражданский кодекс положения, регулирующие институты «обратной ипотеки» и «имущественного права супруга».
«Обратная ипотека», по сути, представляет собой поэтапную продажу недвижимости банку. Это позволит пенсионерам заложить жильё и, не совершая платежей, получать регулярный доход: пенсионер сможет по частям получать стоимость своего жилья, продолжая в нём проживать. Авторы законопроекта утверждают, что право собственности на недвижимость будет сохраняться в течение всего срока действия договора.
По оценке Левона Оганяна, внедрение такой правовой модели откроет для пенсионеров дополнительную возможность распоряжаться своим имуществом, учитывая, что действующие банковские практики, как правило, не предусматривают выдачу кредитов людям пенсионного возраста, которых считают группой с повышенными рисками и низким уровнем дохода.
Юрист также указывает, что механизм «обратной ипотеки» может уменьшить число мошеннических схем, распространённых в Армении. На практике встречаются случаи злоупотребления институтами правопреемства или наследования: люди, не получив кредит, оформляют недвижимость на знакомых или родственников и на этом основании получают заём от имени «нового собственника». Позже встаёт вопрос, как вернуть право собственности реальному владельцу. По словам Оганяна, если пенсионер сможет воспользоваться «обратной ипотекой» и получить деньги за счёт собственного имущества, количество фиктивных купли-продаж с целью получения кредита уменьшится.
Вместе с тем эксперт отмечает, что после смерти пенсионера у его наследников могут возникнуть существенные сложности, связанные с исполнением условий договора и урегулированием обязательств перед кредитной организацией. При оглашении завещания договор «обратной ипотеки» прекращается, и у наследников возникают обязательства перед банком. Наследнику предстоит решить: выкупить у банка ранее принадлежавшую умершему недвижимость или отказаться одновременно и от дома, и от долгов. При этом потребуется подтверждение права на наследование и статуса наследника в установленном порядке.
«В наших реалиях наследники — супруг, ребёнок, внук и т.д. — как правило, не регистрируют свой статус у нотариуса, полагая, что имущество автоматически принадлежит им. В результате они лишаются возможности вернуть банку деньги за недвижимость и сохранить её за собой», — отмечает эксперт. Наличие унаследованных кредитных обязательств может также негативно повлиять на кредитную историю наследника и ограничить его возможности по получению займов в будущем.
Ещё одним предложением Комитета кадастра в рамках законопроекта является закрепление права супруга на владение совместно нажитым имуществом без необходимости его выделения через процедуру раздела при наступлении смерти одного из супругов. «Имущественные права супругов с учётом изменений в статью 201 предусматривают, что в случае как обычной ипотеки при приобретении жилья, так и обратной ипотеки после смерти одного из супругов имущество полностью переходит к другому супругу и сохраняется до его смерти, исключая вопросы наследования со стороны других родственников», — уточняет Оганян.
Согласно авторам инициативы, реализация таких механизмов направлена на обеспечение пенсионеров стабильным доходом и более комфортными условиями жизни в старости.
Проект изменений в Гражданский кодекс вынесен на публичное обсуждение на единой платформе публикации проектов правовых актов. После прохождения процедуры согласования документ должен быть одобрен правительством и затем представлен в Национальное собрание для рассмотрения и возможного принятия.