Оформить больше 100 ипотек оказалось возможным. Эксперт объяснила, как это произошло
История гражданина, который оформил больше 100 ипотечных кредитов, на первый взгляд выглядит как невозможный банковский рекорд. Однако речь идёт не о сотне льготных программ и не о том, что заёмщик воспользовался какой-то лазейкой в государственных мерах поддержки. Как пишет kp.ru, инвестор использовал рыночные ипотечные кредиты для приобретения апартаментов, которые планировал сдавать в аренду.
Главную роль в этой истории сыграла сама модель кредитования. Банк, в котором оформлялись займы, мог учитывать будущие арендные платежи при расчёте возможностей заёмщика. Поэтому инвестору не требовалось подтверждать доход исключительно привычным способом. Кроме того, у клиента был существенный первоначальный взнос, что снижало риски для финансовой организации, пояснила заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании "Этажи" Татьяна Решетникова в беседе с ТАСС.
Иными словами, банк оценивал не только уже получаемую зарплату заёмщика, но и экономику приобретаемой недвижимости. Апартаменты должны были приносить арендный доход, за счёт которого предполагалось обслуживать кредиты. При наличии достаточного первоначального капитала такая схема позволила инвестору постепенно сформировать очень большой портфель объектов.
При этом законодательного правила, которое устанавливало бы единый максимальный предел именно для количества рыночных ипотек на одного человека, нет. Ограничения чаще устанавливают сами банки. Они могут учитывать число уже действующих займов, размер платежей, доходы клиента, стоимость залога и его кредитную историю.
Поэтому история с более чем 100 ипотеками не означает, что любой желающий сможет прийти в банк и получить десятки кредитов подряд. Для обычного заёмщика решающим фактором остаётся его финансовое положение.
Особенно важен показатель долговой нагрузки - ПДН. Банк сопоставляет совокупные обязательства клиента с его доходами. В расчёт попадают не только действующие ипотеки, но и потребительские и автокредиты, рассрочки и задолженность по кредитным картам.
Банк России также учитывает показатель долговой нагрузки (ПДН) при регулировании ипотечного рынка. В действующих на IV квартал 2026 года требованиях отдельно выделяются жилищные ипотечные кредиты заёмщиков с ПДН выше 80% и другие признаки повышенного риска.
Чем выше нагрузка, тем осторожнее банк относится к новой заявке. При этом клиент с большим первоначальным взносом, значительными накоплениями и устойчивым источником дохода находится в совершенно другой ситуации, чем человек, который пытается взять очередную ипотеку практически без собственного капитала.
Таким образом, оформить больше 100 ипотек оказалось возможным именно в рамках необычной инвестиционной схемы. Большой первоначальный взнос, покупка апартаментов для последующей сдачи и банковский механизм, позволявший учитывать будущие арендные платежи, создали условия для столь крупного кредитного портфеля.