"Покупатель всегда найдется": Почему новостройки не дешевеют при падении продаж

Эксперты объяснили, почему цены на новостройки в Москве продолжают расти, несмотря на обвальное падение продаж. Нынешний год стал для столичного рынка одним из худших за последние десять лет: за первые три квартала 2026 года в городе заключено около 38 тысяч сделок в новостройках. Это на 36% меньше, чем годом ранее, и новый минимум с 2017 года. Редакция «РБК Недвижимости» попросила аналитиков объяснить, почему строящееся жильё не дешевеет даже при таком спросе.

Первый фактор назвала основатель bnMAP.pro Ирина Доброхотова: на рынке меняется структура предложения. В Старой Москве за пять лет доля комфорт‑класса сократилась на 16 процентных пунктов - до 33,5%, а бизнес‑класс занял уже 54% рынка. Строить жильё более высокого класса для девелоперов во многих случаях экономически привлекательнее. Несмотря на большие затраты, такие проекты могут приносить большую доходность при достаточном спросе.

Увеличение доли более дорогого жилья в структуре предложения поддерживает рост средней цены квадратного метра даже при сдержанном спросе,

- пояснила Доброхотова.

Второй фактор - проектное финансирование. Застройщики ограничены финансовыми моделями проектов, обязательствами перед банком и необходимостью поддерживать определённый уровень выручки. Поэтому резкое снижение цен не всегда экономически оправданно: чаще девелоперы применяют точечные скидки и специальные условия покупки, которые стимулируют спрос без пересмотра всех цен по проекту.

Свою позицию изложил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, застройщики не готовы снижать цены даже при падении спроса, они воспринимают квартиры как «вечную ценность» и полагают, что покупатель всегда найдётся, рано или поздно.

Кажется, что нужно просто подождать, и рано или поздно покупатель найдется, но это иллюзия,

- считает эксперт.

Кроме того, снижать цены не всегда позволяют объективные причины. Маржинальность девелоперского бизнеса за последний год заметно просела, многие проекты работают на грани безубыточности, себестоимость строительства растёт. Любое резкое понижение цены может вывести проект в отрицательные значения, поэтому застройщики предпочитают сдерживать цены, используя рассрочки и другие временные меры.

При каких условиях скидки всё же возможны? Ирина Доброхотова считает, что общее снижение цен на столичном рынке в ближайшей перспективе маловерноятно, но сокращение стоимости в отдельных проектах допустимо, если темпы продаж конкретного ЖК не соответствуют финансовой модели, а квартиры стоят дороже, чем у конкурентов.

Условно говоря, если покупатель может приобрести аналогичную квартиру за 17 млн руб., зачем ему платить 20 млн руб.? В такой ситуации застройщику приходится корректировать цены, чтобы поддерживать необходимый объём продаж,

- объяснила она.

Даже при отдельных снижениях среднерыночный показатель может оставаться стабильным или расти, а устойчивого многолетнего снижения средних цен эксперт не ожидает.

Олег Репченко придерживается иного взгляда. По его мнению, условия для снижения цен уже сложились.

Тот спад продаж, который мы наблюдаем последние месяцы, просто не оставляет застройщикам иного выбора. Если говорить о перспективе года, то тренд на снижение стоимости новостроек постепенно будет нарастать,

- уверен он.

Однако, по его словам, девелоперы предпочтут о падении цен не говорить и завуалировать его скидками. Серьёзные дисконты, вероятно, будут предлагаться не публично, а «тихо», под конкретного покупателя. Также получат развитие скрытые скидки по схеме «больше за те же деньги» - не снижение заявленной цены, а включение в неё парковочного места или отделки. 

Уважаемые читатели «Царьграда»!

Присоединяйтесь к нам в соцсетях ВКонтакте, Одноклассники, Telegram.

Подписывайтесь на наш канал в Дзене. Там все самое интересное.

Если вам есть чем поделиться с нами, присылайте свои наблюдения, вопросы, новости на электронную почту kuzbas@tsargrad.tv