Строим по-новому: Кто пострадает от перехода на эскроу

Как это будет

Если вы ухитрились, живя в России, не узнать о сути строительной реформы, то вот она в двух словах.

Как было ранее: застройщик готовит проект, получает разрешения, начинает продажи и одновременно стройку. Покупатели такого жилья называются участниками долевого строительства: предполагается, что люди «скидываются», и на эти деньги строится жильё. На самом деле полученными от них деньгами застройщик распоряжается самостоятельно. Вкладывает ли он их в этот или другие проекты, направляет ли на иные цели — неважно, главное, чтобы результат был достигнут: построено качественное жильё, которое получат участники долевого строительства.

Как будет впредь: застройщик готовит проект, получает разрешения, начинает продажи и одновременно стройку. Все полученные от продаж деньги оседают на специальных банковских счетах под названием «эскроу». Суть их в следующем: банк выполняет роль посредника и гаранта того, что средства не будут потрачены напрасно — застройщик получит их только после завершения стройки и оформления в собственность покупателя хотя бы одной квартиры. На какие деньги будет осуществляться строительство — проблемы застройщика, но в большинстве случаев это будет кредит, выданный тем же банком, в котором открыт счёт эскроу.

Встаёт вопрос, а зачем тогда девелоперам вообще долевое строительство — только чтобы привлечь кредиты, которые можно взять и так? Кажется, что если есть свои средства, тогда на них и надо строить, а потом уже продавать готовое жильё, которое заметно дороже, чем «на этапе котлована». Так бы и произошло, если бы не крайне низкая покупательная способность доставшегося банкирам и застройщикам населения. Кроме того, за открытие счёта эскроу банк, так и быть, сделает небольшую скидку по кредитному проценту.

Риски для будущего

В Госдуме, принимая соответствующую цепочку законов, утверждали, что выиграет покупатель: он теперь застрахован от неисполнения застройщиком своих обязательств, то есть риски появления новых обманутых дольщиков снижаются практически до нуля. В то же время в системе появляется ещё один участник, у которого очень хороший аппетит. Банковская система России в 2018 году получила рекордную прибыль при практически нулевом росте реальной экономики, единственной по-настоящему успешной отрасли, в которой было как раз строительство.

«Из-за банков вырастут цены», — в один голос говорили эксперты в 2016-17 годах. На самом деле нет. Просто потому что, повторимся, покупательная способность населения не растёт, и более дорогое жильё гораздо труднее продать: рост цен на 10% в эконом-сегменте приведёт, по нашим оценкам, к спаду продаж там на те же 10%. Не будут цены расти быстрее инфляции. А значит, высок риск экономии на качестве работ, как это уже сейчас постоянно происходит в пищевой промышленности.

Забавно, что застройщики до сих пор в один голос говорят о непременном значительном росте цен. Но делается это почти исключительно с целью стимулировать нас покупать жильё здесь и сейчас. В современном российском бизнесе долгосрочным планированием занимаются только идеалисты и мошенники, а бизнес хорошо понимает, что лучше рубль сегодня, чем два завтра.

Деньги могут не вернуть

Но банк свою прибыль получит, не извольте сомневаться. И если учесть, что согласно закону «банк делает бесплатную строительную, финансовую и маркетинговую экспертизу проекта», прибыль эта будет значительной — бесплатные услуги почему-то обходятся особенно дорого. Смысл в том, что банк получает в своё распоряжение на значительный срок крупные суммы. Да, формально они будут размещены на блокированном счёте, то есть любые операции с ним запрещены. Но что такое блокированный счёт? Это цифры, которые банк показывает вам в своей справке. При этом очевидно, что отследить реальное использование поступивших средств может только Центробанк. А он никак не заинтересован вскрывать возможные нарушения, например, Сбербанка или «Открытия», потому что прямо заинтересован в максимальном финансовом успехе этих принадлежащих ему корпораций.

Причём с гарантиями прав граждан всё не вполне однозначно. Если застройщик по каким-то причинам не сможет выполнять свои обязательства, обанкротится, то деньги будут возвращены покупателям — разумеется, похудев на уровень инфляции. А вот если рухнет банк, в котором размещены счета эскроу, с возмещением будет несколько сложнее: «по умолчанию», аналогично застрахованным вкладам, будут возвращать только суммы до 10 млн руб., остальные деньги придётся получать в порядке общей очереди.

Разгул консолидации

Также пострадавшими окажутся мелкие застройщики — из-за скромных масштабов деятельности им не хватит гибкости для маневрирования оборотными средствами. Крупные девелоперы, ведя одновременно достаточное количество объектов, заранее перевели на систему эскроу (она доступна с 2017 года) по одному-два из них, чтобы отработать схему. У «мелочи» такой возможности не было. Специалисты сходятся во мнении, что примерно половина игроков будет вынуждена уйти с рынка — кредитные средства окажутся слишком дорогими для поддержания какой-никакой рентабельности.

Разумеется, крупному бизнесу нужно и больше средств на ведение проектов, но ключевые застройщики подсуетились и заложили до 1 июля столько котлованов, что хватит на годы вперед. Мелкая рыбёшка за это время может погибнуть от голода. Рынок, как сейчас принято говорить, консолидируется, а на самом деле олигополизируется: можно ожидать, что на самых вкусных территориях (Москва и область, Санкт-Петербург и область, Краснодар и Екатеринбург) на 7-9 холдингов будет приходиться более 95% вводимых квадратных метров и более 90% выручки от них.

Никто не отменял административный ресурс: у олигархических строительных групп всё давно схвачено, а остальным несложно перекрыть кислород простым требованием соблюдения градостроительных законов, которые в России массово противоречат друг другу и предназначены исключительно для ручного контролирования рынка. Потому что эскроу — с 1 июля, а регуляторная гильотина — даст Бог, с 2021 года.

Добавим, что и закон об эскроу — что дышло: там предусматриваются возможные исключения, при этом критерии этих исключений туманны.

* * *

Экономика — наука неточная, но определённые законы у неё всё-таки есть. Вот один из них: если в России осуществляется какая-то реформа, это делается в пользу избранной группы банков (кстати, счета эскроу можно открывать лишь в 55 организациях), обслуживающей интересы высшего сословия. К которому по счастливому совпадению принадлежат крупнейшие строительные корпорации.

Что до рядовых покупателей жилья — да, их интересы теперь будут защищены несколько лучше. Но высок риск, что платой за это станет снижение и без того невысокого качества бюджетного строительства.